부동산 양도소득세 계산

10년 전쯤 부동산 양도소득세를 계산방법을 공부하였는데,
지금은 어떻게 바뀌었을까?

문득 궁금하기도 하고, 어쩌면(?) 앞으로 낼 일이 발생할 지도 모르기에 찾아보았다.

<계산방법>

1. 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 - 공제 = 과세표준
2. (과세표준 x 세율) - 세액감면/공제 = 납부세액

- 필요경비 : 취득세, 등록세, 법무사/중개사 수수료, 확장공사비 등 공사비용
- 공제항목 : 장기보유특별공제*, 기본공제**
- 세율 : 주택인 경우 1년 미만 40%, 1년 이상은 누진 세금***
- 세액감면/공제 : 대부분 해당 없을 듯

* 장기보유특별공제 : 3년 이상 보유시 (양도가액 - 취득가액 - 필요경비)*공제율
**기본공제 : 연간 250만원
*** 누진세금

단, 1세대 1주택을 2년 이상 보유(시가 9억이하)이면 양도세 면제

납부기한은 양도월로 부터 2개월 이내 신고/납부.
여러채를 양도한 경우, 다음해 5월 중 확정신고 필요.

납부세액의 10%는 지방세로 추가 납부.

결론적으로 주택양도로 이익이 예상되는 경우, 1년 미만 보유 판매로 인한 세율이 너무 높다. 부동산 급락이 예상되지 않는다면 최소한 1년 이상 보유 후 매각하는 것이 유리할 듯하다.

사례) 1.2억 오피스텔 취득 후 1.4억 매도시 양도소득세 계산

1) 1년 미만 보유 후 매각시
  1. 과세표준 : 1.4억 - 1.2억 - (1.2억의 4.6%) -250만원 = 11,980,000
  2. 납부세액 : 14,480,000 x 40% = 4,792,000(지방세 479,200 별도)

2) 1년 이상 보유 후 매각시
  1번 동일, 2번 납부세액 = 718,800(지방세 71,880 별도)

약 450만원의 세액차이가 발생.

1.3억 매각시 지방세 포함 87만원과 13만원으로 74만원 세액 차이 발생.